Vous êtes en pleine procédure de sauvegarde et devez régler vos loyers sans savoir par quoi commencer ?
Cette situation est courante : le bailleur s’impatiente, les finances sont à sec, et l’incertitude juridique rend chaque décision risquée.
Cet article vous explique, étape par étape, comment gérer vos loyers avant et après l’ouverture de la procédure. Vous découvrirez vos droits, les obligations du bailleur, et les leviers concrets pour éviter la résiliation de votre bail commercial tout en sécurisant votre trésorerie.
Comprendre la procédure de sauvegarde et ses effets sur les loyers
La procédure de sauvegarde est une mesure préventive ouverte par le tribunal à la demande d’un dirigeant d’entreprise qui rencontre des difficultés sérieuses, mais qui n’est pas encore en cessation de paiement.
L’objectif est clair : éviter la faillite, réorganiser l’activité et sauvegarder les emplois, tout en gelant temporairement le passif existant.
Dès son ouverture, cette procédure a un impact juridique immédiat sur les contrats en cours, en particulier le bail commercial.
Les créances antérieures sont figées, les procédures en cours suspendues, et certains paiements – comme les loyers – sont désormais traités selon un cadre strict.
C’est souvent à ce moment que les incompréhensions naissent, avec des bailleurs qui menacent de résilier le bail malgré les protections légales en place.
Ce que beaucoup ignorent, c’est que tous les loyers ne sont pas logés à la même enseigne.
Il faut distinguer ceux dus avant la procédure (qui peuvent être négociés dans le plan de sauvegarde) et ceux postérieurs (qu’il faut payer intégralement pour éviter des conséquences graves comme la perte du local).
Loyers dus avant la procédure : comment sont-ils traités ?
Lorsque la procédure de sauvegarde applicable aux entreprises est ouverte, les loyers impayés avant cette date ne peuvent plus faire l’objet de poursuites immédiates.
Ils sont considérés comme des créances antérieures et doivent être déclarés au passif de la procédure, auprès du mandataire judiciaire désigné.
Ces loyers ne sont pas oubliés pour autant : ils peuvent être intégrés dans le plan de sauvegarde qui sera proposé par l’entreprise, avec des modalités de paiement souvent étalées sur plusieurs années.
Dans certains cas, des remises partielles peuvent être négociées, notamment si le bailleur préfère sécuriser le paiement étalé plutôt que risquer la résiliation du bail et la vacance du local.
💡 Conseil pratique : pour éviter tout litige, adressez un courrier recommandé au bailleur dès l’ouverture de la procédure, en l’informant de la situation et de l’identité du mandataire.
Ce gel des loyers antérieurs peut aussi avoir des répercussions sur la relation bancaire.
Si vous avez un prêt en cours, n’hésitez pas à consulter les dispositions liées à la procédure de sauvegarde et impact sur un prêt bancaire.
Loyers postérieurs : l’urgence de payer pour ne pas perdre le local
Contrairement aux dettes anciennes, les loyers dus après l’ouverture de la procédure doivent être payés à leur échéance normale.
Ces sommes ne sont pas gelées ni négociables automatiquement : elles constituent ce qu’on appelle des créances de procédure, prioritaires et exigibles immédiatement.
Le Code de commerce est clair : si ces loyers ne sont pas réglés, le bailleur peut demander la résiliation du bail.
Mais cette action n’est possible qu’après un délai de trois mois suivant l’ouverture de la procédure, et uniquement si l’entreprise ne paie pas les loyers dus pendant cette période (article L.622-14, alinéa 2 du Code de commerce).
🎯 Astuce : en cas de tension de trésorerie, il est parfois possible de négocier un moratoire très court ou un fractionnement avec l’accord du bailleur et du mandataire. Cela peut aussi concerner d’autres dettes prioritaires comme la procédure de sauvegarde avec paiement des fournisseurs.
Que peut faire le bailleur ? Quels sont ses droits ?
Lorsqu’un de ses locataires entre en procédure de sauvegarde, le bailleur commercial se retrouve dans une position encadrée mais pas sans recours.
Sa première obligation est d’attendre : pendant trois mois, il ne peut engager aucune action pour les loyers impayés postérieurs à l’ouverture, même s’ils s’accumulent.
Concernant les loyers antérieurs, il ne peut pas engager de procédure individuelle pour recouvrer sa créance.
Il doit la déclarer au passif de la procédure, comme tout créancier. Pour mieux comprendre la visibilité de votre situation vis-à-vis des tiers, lisez aussi : comment savoir si une entreprise est en procédure de sauvegarde.
Cependant, dans la majorité des cas, les bailleurs ont intérêt à négocier. Une résiliation brutale entraîne souvent une vacance du local, des frais et des incertitudes sur la relocation.
À l’inverse, un accord encadré juridiquement leur assure des paiements même partiels, mais sécurisés.
Cela rejoint l’approche générale des entreprises en difficulté et recours à une procédure de sauvegarde.
💬 Conseil : bailleur comme locataire ont tout à gagner à formaliser un accord amiable écrit, validé par l’administrateur. Cela évite les contentieux et sécurise juridiquement les deux parties.
Le rôle du mandataire judiciaire dans la gestion du bail commercial
Dès l’ouverture, le bail commercial entre dans une zone de vigilance accrue.
Et c’est le mandataire judiciaire (ou l’administrateur selon les cas) qui devient le chef d’orchestre de cette relation sensible entre le locataire et le bailleur.
Sa mission principale : préserver l’actif de l’entreprise tout en respectant les droits des créanciers.
Si des licenciements ou des ajustements sont envisagés dans l’entreprise, voir également : procédure de sauvegarde avec licenciement économique et procédure de sauvegarde et salariés concernés.
Il évalue la rentabilité du local, le montant des loyers, les retards éventuels, et prend une décision stratégique : poursuivre ou résilier le bail.
🎯 Conseil : dès l’ouverture de la procédure, contactez le mandataire judiciaire pour clarifier votre situation.
Cela peut aussi aider à sécuriser d’autres priorités comme la procédure de sauvegarde et paiement des salaires.
Comment éviter les litiges et sécuriser votre situation
Dans une procédure de sauvegarde, la communication proactive est votre meilleure alliée.
Trop d’entreprises échouent parce qu’elles laissent les tensions s’installer avec leur bailleur.
Pourtant, il est possible de sécuriser juridiquement la relation et de traverser cette période avec moins de stress.
Dès l’ouverture, informez officiellement votre bailleur, de préférence par courrier recommandé, et transmettez-lui les coordonnées du mandataire judiciaire.
Cela montre votre volonté de transparence et limite les malentendus.
Ensuite, priorisez le paiement des loyers postérieurs.
Même si d'autres créanciers attendent, le bail est un actif essentiel.
Une expulsion peut anéantir vos chances de redressement.
Si vous ne pouvez pas payer en totalité, proposez un échéancier clair et court, validé par écrit.
Formalisez tous les accords, même les plus simples.
Un mail ou un échange verbal ne suffisent pas en cas de litige.
Préférez un protocole d’accord signé, validé par le mandataire et, si possible, par le juge-commissaire.
Enfin, faites-vous accompagner par un avocat spécialisé en procédures collectives.
Il vous aidera à éviter les erreurs classiques, comme les clauses floues ou les promesses non opposables.
📘 Un bon conseil juridique peut vous éviter une rupture de bail injustifiée, une requalification de dette, ou une sortie brutale du local en pleine relance.
Conclusion
La procédure de sauvegarde offre un cadre protecteur, mais elle impose une discipline stricte sur le paiement des loyers.
Il faut distinguer ce qui relève du passé et ce qui, dès le jugement, doit être réglé sans délai.
Un bail bien géré peut devenir un levier de continuité, voire de relance.
Si vous êtes confronté à un bailleur inquiet, des loyers impayés, ou des négociations tendues, n’attendez pas que la situation s’enlise. Un accompagnement juridique clair permet de prendre les bonnes décisions, au bon moment.
