La liquidation judiciaire d’une agence immobilière peut surgir brutalement, laissant clients, propriétaires et dirigeants dans l’incertitude.
Perte des mandats, fonds en suspens, garanties à faire valoir : tout s’accélère et devient flou.
Dans cet article, vous découvrirez comment agir rapidement, protéger vos droits, récupérer vos fonds et comprendre les démarches à suivre que vous soyez propriétaire, mandataire ou dirigeant d’agence.
Pourquoi une agence immobilière peut-elle être placée en liquidation judiciaire ?
Lorsque les dettes s'accumulent et que les rentrées d'argent ne suivent plus, même une agence immobilière solidement implantée peut se retrouver en grande difficulté.
La liquidation judiciaire intervient lorsque l’entreprise n’est plus en mesure de payer ses dettes et qu’aucun redressement n’est envisageable.
Les causes fréquentes de défaillance
Les raisons qui poussent une agence immobilière à la faillite sont souvent les suivantes :
Des impayés de loyers ou des retards de paiement qui déséquilibrent la trésorerie
Une mauvaise gestion administrative ou comptable, parfois aggravée par un manque de visibilité sur les comptes mandants
Un marché en recul, avec une chute des transactions et un allongement des délais de vente
Des litiges juridiques coûteux, par exemple en cas de contentieux sur les honoraires ou de non-respect du mandat
À cela peuvent s’ajouter des charges structurelles élevées, comme un bail commercial trop contraignant ou un effectif difficile à réduire rapidement.
🔎 Pour bien comprendre les bases du processus, consultez la liquidation judiciaire définition, un point de départ essentiel pour tous les profils concernés.
Exemple vécu : l’agence d’Antoine
Antoine, agent immobilier à Bordeaux depuis 12 ans, gérait une petite agence de quartier.
Avec la baisse du volume de ventes et plusieurs loyers non encaissés sur ses mandats de gestion, sa trésorerie est vite passée dans le rouge.
Après avoir tenté un plan d’étalement avec son expert-comptable, il s’est vu refuser un prêt de trésorerie.
En moins de 3 mois, il a dû se résoudre à déposer le bilan. La procédure de liquidation a été ouverte dans la foulée.
Quels sont les effets immédiats de la liquidation sur l’agence et ses clients ?
L’ouverture d’une liquidation judiciaire dans l’immobilier déclenche immédiatement une série de conséquences pour l’agence immobilière et pour tous ceux qui interagissent avec elle : mandants, locataires, acquéreurs, partenaires...
Blocage des comptes et arrêt des activités
Dès l’instant où le tribunal prononce la liquidation :
Les comptes bancaires de l’agence sont gelés
Tous les contrats en cours sont suspendus, y compris les mandats de vente ou de gestion
L’agence perd la capacité juridique d’agir, tout passe désormais entre les mains du liquidateur judiciaire
Cela signifie qu’aucune démarche ne peut plus être initiée par les dirigeants : plus de signature de bail, plus de réception de loyers, plus de négociation en cours.
Le rôle du liquidateur judiciaire
Le liquidateur, nommé par le tribunal, a pour mission de :
Réaliser l’inventaire de l’actif et du passif
Gérer les créances
Procéder à la vente des éléments d’actif (le portefeuille clients, les locaux, etc.)
Répartir les sommes récupérées selon l’ordre légal des créanciers
Il devient votre seul interlocuteur, que vous soyez un propriétaire mandant ou un prestataire de l’agence.
Illustration : que faire quand on est mandant ?
Prenons le cas de Sophie, propriétaire d’un appartement en location confié à une agence à Lyon.
Elle apprend par courrier que l’agence est en liquidation judiciaire, alors même que des loyers sont en attente de versement.
Elle ne sait pas si elle doit contacter le tribunal, son notaire, ou une autre agence.
La première étape pour elle sera d’identifier le garant financier de l’agence (souvent mentionné sur les documents de mandat), car c’est vers cet organisme qu’elle pourra se tourner pour obtenir restitution de ses fonds.
Que deviennent les mandats de gestion ou de vente en cours ?
Lorsque l’agence immobilière est placée en liquidation judiciaire, tous les mandats en cours sont automatiquement affectés.
Que ce soit un mandat simple ou exclusif, de gestion ou de vente, ils deviennent caducs, sauf exception très encadrée.
Ce cas de figure concerne aussi bien une liquidation judiciaire en SARL qu’une liquidation judiciaire en SAS.
Caducité ou résiliation : que dit la loi ?
Le mandat est un contrat intuitu personae : il repose sur la personne du mandataire (ici, l’agence immobilière).
Conformément à l’article 2004 du Code civil, un mandat peut être révoqué à tout moment par le mandant.
En cas de liquidation, le mandat prend automatiquement fin, car l’agence n’est plus en capacité juridique de l’exécuter.
Cette caducité est renforcée par les obligations spécifiques de la loi Hoguet (loi du 2 janvier 1970) encadrant les activités des agents immobiliers.
Sans garantie financière active ou en cas de retrait de la carte professionnelle, l’agence ne peut plus agir légalement.
Que peut faire un mandant ?
Pour un propriétaire ou vendeur, cela signifie :
Il peut immédiatement confier son bien à une autre agence
Il n’a pas besoin de résilier formellement le mandat auprès de l’agence liquidée
Il peut réclamer les documents détenus par l’agence (états locatifs, diagnostics, etc.) au liquidateur
Cela évite une perte de temps précieuse, notamment en période tendue où la mise en location ou en vente rapide d’un bien est vitale.
Pour les agences concernées, la liquidation judiciaire d’une entreprise individuelle peut aussi suivre des règles spécifiques selon la forme juridique.
Exemple : mandat caduc, mais réaction rapide
Jean, bailleur d’un T2 à Marseille, avait confié la gestion à une agence.
À l’annonce de la liquidation, il a d’abord paniqué. Mais un avocat lui a confirmé que son mandat était automatiquement terminé.
Il a pu signer avec une autre agence sous 48h et relancer la location. Aucun formalisme n’était requis.
Que faire si vous êtes propriétaire et que votre argent est détenu par l’agence ?
Lorsqu’une agence immobilière en liquidation judiciaire détenait des fonds pour votre compte — loyer, dépôt de garantie, solde de vente — la priorité est de protéger ces sommes.
Bonne nouvelle : vous n’êtes pas un créancier comme les autres.
Le rôle de la garantie financière
Selon la loi Hoguet, toute agence doit souscrire une garantie financière auprès d’un établissement spécialisé (souvent mentionné dans le mandat ou les CGV).
Ce garant a l’obligation de restituer les fonds aux mandants en cas de défaillance de l’agence.
Cela signifie que :
Vous n’avez pas besoin de déclarer une créance au passif de la procédure
Vos fonds sont considérés comme “détenus pour compte de tiers”, donc hors du patrimoine de l’agence
Vous pouvez vous adresser directement au garant financier, sans passer par le liquidateur
Dans les cas spécifiques, comme une liquidation judiciaire simplifiée, les démarches peuvent être accélérées mais nécessitent les mêmes garanties.
Comment récupérer ses fonds : les étapes
Rassemblez vos documents : mandat, relevés de gestion, attestations de loyers, etc.
Identifiez le garant financier de l’agence (mentionné dans les documents contractuels)
Adressez une demande formelle au garant avec les justificatifs
Suivez l’instruction du dossier : les délais varient mais restent souvent inférieurs à 30 jours
Si le garant est inconnu, contactez la CCI locale ou le tribunal de commerce : ils peuvent vous orienter
Exemple : Claire et le remboursement de ses loyers
Claire, propriétaire d’un studio à Rennes, n’avait pas touché ses loyers depuis deux mois.
Lorsque l’agence a été liquidée, elle a paniqué, pensant avoir tout perdu.
Grâce à une simple lettre recommandée au garant (mentionné dans son mandat), elle a pu récupérer 1 400 € en moins de 3 semaines, sans aucune procédure judiciaire.
Liquidation judiciaire d’une agence : que faire en tant que dirigeant ?
Lorsqu’il devient impossible d’honorer les dettes de l’agence et que la trésorerie est exsangue, le dirigeant doit agir vite.
La déclaration de cessation de paiement n’est pas un aveu d’échec : c’est une démarche légale pour se protéger personnellement et préserver ce qui peut encore l’être.
Les modalités varient selon la forme juridique, comme pour une liquidation judiciaire simplifiée pour une EURL ou une liquidation judiciaire simplifiée pour une SAS.
Les étapes clés à suivre
La procédure commence par une déclaration de cessation de paiement au greffe du tribunal de commerce.
Cette déclaration doit être faite dans les 45 jours suivant l’impossibilité de faire face au passif exigible avec l’actif disponible.
Le tribunal peut alors :
Ouvrir une liquidation judiciaire immédiate
Ou proposer un redressement judiciaire si un plan de continuation semble envisageable
Une fois la liquidation ouverte, un liquidateur est nommé.
Le dirigeant doit :
Fournir tous les éléments de comptabilité
Remettre les documents juridiques (mandats, contrats de bail, assurance, etc.)
Assister aux audiences et répondre aux demandes du liquidateur
C’est aussi le moment de vérifier sa responsabilité personnelle, notamment en cas de faute de gestion ou de manquement aux obligations comptables.
Conseil pratique : préparer en amont
Un dirigeant bien conseillé peut anticiper les risques liés à la liquidation.
Par exemple :
Sécuriser les fonds mandants et éviter les mélanges de comptes
Clôturer proprement les mandats de gestion
Consulter un avocat pour analyser les risques de comblement de passif ou de faillite personnelle
Mieux vaut déclarer la situation soi-même que d’attendre une assignation.
Peut-on céder son portefeuille ou éviter la liquidation ?
La liquidation judiciaire n’est pas toujours une fatalité.
Dans certains cas, des options existent pour sauver l’essentiel : la clientèle, la marque, voire l’activité elle-même. Deux leviers principaux peuvent être envisagés : la cession anticipée ou la procédure de sauvegarde.
Le pré-pack cession : vendre avant de sombrer
Le pré-pack cession permet à un dirigeant d’organiser en amont la vente de son fonds de commerce ou de son portefeuille de mandats, avant même l’ouverture d’une procédure collective.
Cette opération est validée par le tribunal dans le cadre d’une procédure confidentielle, rapide et encadrée.
C’est une solution très utile pour :
Transmettre ses mandats à une autre agence
Préserver la valeur du fichier client
Sauver une partie des emplois
Mais attention, cette option doit être anticipée : il faut présenter un projet sérieux avec un repreneur identifié.
La sauvegarde judiciaire : redonner du souffle
Si les difficultés sont réelles mais que l’activité est encore viable, la procédure de sauvegarde permet de geler les dettes le temps de réorganiser l’entreprise.
Elle est réservée aux agences non encore en cessation de paiement.
C’est une bouffée d’oxygène pour restructurer, renégocier les baux, et redéployer l’énergie commerciale.
Cette stratégie peut parfois éviter une situation complexe comme une liquidation judiciaire dans un restaurant, où l’urgence de céder les actifs est plus forte encore.
Exemple : relancer après une cession partielle
Marc, gérant d’une petite agence à Nice, avait vu ses ventes chuter de 50 %.
Avant que ses dettes ne deviennent insurmontables, il a initié un pré-pack cession avec un confrère repreneur.
Résultat : la vente a été validée en 30 jours, il a conservé un poste de négociateur au sein de la nouvelle structure et a évité toute procédure judiciaire.
La liquidation judiciaire d’une agence immobilière implique des conséquences importantes mais pas toujours irréversibles. Pour les clients, les fonds sont protégés grâce à la garantie financière.
Pour les dirigeants, des alternatives existent, à condition d’anticiper et de bien s’entourer.
Agir vite, comprendre ses droits, et mobiliser les bons outils permet souvent d’éviter le pire.
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