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La cession de fonds de commerce en cas de loyers impayés soulève une inquiétude majeure pour de nombreux dirigeants : peut-on vendre son entreprise si l’on a des dettes de loyer ?

La réponse n’est pas si simple, surtout quand la solidarité entre l’ancien et le nouveau locataire s’en mêle.

Dans cet article, nous vous guidons pas à pas pour comprendre vos droits, éviter les pièges et sécuriser juridiquement une cession même en présence de loyers impayés.

Ce que dit la loi : obligations du cédant et garanties dues

Lorsque vous réalisez une cession fonds de commerce, vous ne vous libérez pas automatiquement de vos dettes, notamment celles liées au bail commercial.

En cas de loyers impayés, la loi encadre strictement les responsabilités du cédant, afin de protéger le bailleur.

Selon l’article L.145-16-2 du Code de commerce, le cédant reste tenu solidairement avec le cessionnaire pour les dettes de loyer pendant une durée maximale de trois ans à compter de la cession, si le bail contient une clause de solidarité.

Cette mesure, instaurée par la loi Pinel, vise à équilibrer les intérêts du bailleur et du cédant.

Mais attention : cette garantie solidaire n’est activable par le bailleur que sous certaines conditions, notamment :

• Il doit informer le cédant du non-paiement dans un délai d’un mois après chaque échéance impayée (article L.145-16-1).
  
  
  

En l’absence de cette notification, la garantie ne peut être exercée.

👉 En clair : le bailleur ne peut pas se retourner contre vous des mois plus tard, à condition qu’il n’ait pas respecté cette obligation de signalement dans les temps.

C’est donc un terrain juridique précis mais favorable, si l’on connaît ses droits. Et c’est là que l’accompagnement par un avocat peut tout changer.

Pourquoi le bailleur peut bloquer ou conditionner la cession

Même si vous avez trouvé un repreneur, la cession de fonds de commerce en cas de loyers impayés peut se heurter à un obstacle redoutable : le refus du bailleur.

En effet, dans un bail commercial classique, la cession du fonds entraîne la transmission automatique du bail au cessionnaire.

Cependant, cette transmission n’est pas toujours libre.

De nombreuses conventions prévoient une clause d’agrément, obligeant le cédant à obtenir l’accord écrit du bailleur avant toute cession.

Et si des loyers sont en souffrance ?

Le bailleur dispose alors d’un levier puissant pour s’opposer à la cession ou poser ses conditions :

• Exiger le règlement préalable des arriérés
  
  
  

• Demander une garantie bancaire du cessionnaire
  
  
  

• Conditionner son accord à la renonciation du cédant à toute libération de responsabilité
  
  
  

📌 Exemple concret : un boulanger parisien souhaitant céder son commerce s’est vu opposer un refus catégorique du bailleur en raison de deux trimestres impayés. L’intervention d’un avocat a permis de négocier un échelonnement des dettes et une clause d’exonération progressive de responsabilité.

💡 À retenir : un bailleur ne peut pas s’opposer à une cession sans motif sérieux, mais les loyers impayés en sont un. Il est donc essentiel d’anticiper ces points avant même de signer un compromis de vente.

Le rôle crucial de la clause de garantie solidaire

Lors d’une cession de fonds de commerce en cas de loyers impayés, la clause de garantie solidaire joue souvent un rôle déterminant.

C’est elle qui définit si, et pendant combien de temps, le cédant peut être tenu responsable des dettes contractées par le cessionnaire.

Concrètement, cette clause stipule que l’ancien locataire reste responsable des impayés de son successeur, même après avoir quitté les lieux.

Sans encadrement, cela peut transformer une vente en cauchemar financier.

Mais la loi Pinel, entrée en vigueur en 2014, est venue limiter cette exposition à une durée de trois ans maximum, à compter de la cession.

Ce cadre permet :

• D’éviter que le cédant ne reste indéfiniment responsable
  
  
  

• D’instaurer une sécurité juridique pour les deux parties
  
  
  

• De mieux évaluer les risques avant la vente
  
  
  

🛑 Attention : cette garantie peut se négocier. Il est tout à fait envisageable, lors de la cession, de prévoir contractuellement que le cessionnaire prendra l’intégralité des dettes, voire que le bailleur renoncera expressément à la solidarité.

📌 Autre point capital : le délai d’un mois dont dispose le bailleur pour signaler tout impayé au cédant. Passé ce délai, sa réclamation n’est plus valable. Une protection souvent méconnue, mais redoutablement efficace si elle est utilisée à bon escient.

En résumé : bien connaître cette clause et ses limites, c’est souvent ce qui permet d’éviter une double peine au moment de vendre.

Comment le bailleur peut vous notifier une dette post-cession

Lorsque vous avez cédé votre fonds de commerce et quitté les lieux, vous n’êtes pas encore totalement sorti d’affaire.

Le bailleur conserve un droit de recours, limité mais réel, en cas de loyers impayés par le cessionnaire.

Conformément à l’article L.145-16-1 du Code de commerce, le bailleur peut activer la garantie solidaire à condition de notifier l’impayé dans un délai strict d’un mois suivant l’échéance non réglée.

Cette notification doit être :

• Écrite, le plus souvent par lettre recommandée avec accusé de réception
  
  
  

• Précise, indiquant le montant dû et la période concernée
  
  
  

• Transmise au cédant personnellement, et non au nouveau locataire
  
  
  

Si ces règles de forme et de délai ne sont pas respectées, le bailleur perd son droit d’action contre l’ancien locataire, ce qui est souvent le cas dans la pratique.

💡 Exemple : un commerçant de Lille avait vendu son activité en mars. En juillet, son ancien bailleur lui réclame deux mois d’arriérés... sans l’avoir informé dans les délais. Grâce à l’analyse juridique fine de son avocat, la demande a été déclarée irrecevable.

👉 Retenez bien ceci : le délai d’un mois est votre bouclier légal. Toute réclamation en dehors de ce cadre est illégitime.

Stratégies pour céder malgré les loyers impayés

Bonne nouvelle : même avec des dettes de loyer en cours, la cession de fonds de commerce avec créances et dettes reste possible.

Tout est question de stratégie, de négociation… et d’anticipation.

Négocier une levée de solidarité avec le bailleur

La première voie à explorer consiste à solliciter une renonciation à la garantie solidaire.

Certains bailleurs acceptent, sous conditions, de libérer le cédant de toute responsabilité future.

Pour cela, il est souvent nécessaire de :

• Montrer que le cessionnaire est solvable et dispose d’un projet viable
  
  
  

• Proposer un règlement partiel ou échelonné des loyers en souffrance
  
  
  

• Faire intervenir un avocat pour formaliser un avenant clair au bail
  
  
  

📌 Astuce : un courrier bien rédigé par un avocat, démontrant la capacité du repreneur à assurer les paiements futurs, peut suffire à rassurer le bailleur.

Inclure une clause de prise en charge par le cessionnaire

Autre levier : prévoir dans l’acte de cession que le cessionnaire reprend la dette locative.

Cette clause peut être encadrée comme suit :

• Elle précise le montant exact des arriérés à prendre en charge
  
  
  

• Elle engage le cessionnaire à dédommager le cédant en cas de recours du bailleur
  
  
  

• Elle est souvent contrebalancée par une baisse du prix de vente
  
  
  

🎯 Exemple pratique : un salon de coiffure a été vendu avec 4 mois de loyers impayés. Le repreneur a accepté de solder cette somme en contrepartie d’une décote sur le prix du fonds. Résultat : une vente rapide et sécurisée, sans recours postérieur.

Ces stratégies ne sont pas à improviser : elles doivent être juridiquement cadrées et surtout intégrées très en amont dans la discussion.

Exemple concret : comment un restaurateur a vendu malgré des dettes locatives

Pierre, restaurateur à Bordeaux, gérait un établissement de quartier depuis 12 ans.

La crise sanitaire, puis l’inflation, ont mis à mal sa trésorerie. Résultat : plus de 15 000 € de loyers impayés accumulés en moins d’un an.

Son bailleur refusait toute négociation et envisageait de le poursuivre personnellement.

Pourtant, Pierre voulait vendre pour éviter la faillite.

🔍 Voici comment il a pu céder son fonds de commerce malgré cette situation critique :

• Audit de la dette : accompagné d’un avocat, il a obtenu une photographie précise de la dette et vérifié que le bailleur n’avait pas respecté tous les délais de notification.
  
  
  

• Négociation stratégique : l’avocat a entamé une discussion avec le bailleur pour obtenir une levée partielle de la garantie solidaire, en échange d’un plan d’apurement pris en charge par le repreneur.
  
  
  

• Acte de cession renforcé : le contrat prévoyait que le cessionnaire solderait les impayés dans les 6 mois suivant la reprise, sous peine d’annulation partielle du prix de vente.
  
  
  

Résultat : Pierre a pu céder son activité sans être poursuivi, récupérer une partie de la valeur de son fonds, et rebondir professionnellement sans passif.

🎯 Ce type de sortie de crise montre qu’un accompagnement juridique ciblé peut transformer une situation bloquée en solution gagnante pour toutes les parties.

Astuces pratiques avant toute cession avec loyers impayés

Avant de signer un compromis de vente ou même de chercher un repreneur, certaines vérifications sont indispensables.

En cas de cession de fonds de commerce en cas de loyers impayés, une approche rigoureuse peut faire toute la différence entre une opération réussie… ou un retour de bâton juridique.

Ce que vous devez vérifier absolument avant de signer

Avant tout, il est essentiel de faire un état des lieux précis de votre dette locative.

Cela implique :

• Identifier toutes les échéances impayées, y compris les charges annexes (taxe foncière refacturée, provisions…)
  
  
  

• Vérifier si le bail contient une clause de garantie solidaire
  
  
  

• Contrôler si le bailleur vous a notifié les impayés dans les délais légaux (un mois maximum après échéance)
  
  
  

• Analyser l’attitude du bailleur : a-t-il déjà exercé des poursuites ? Est-il ouvert à un accord ?
  
  
  

💡 Conseil d’expert : un simple relevé de compte ne suffit pas. Faites relire votre bail par un avocat pour identifier les pièges.

Les erreurs à ne pas commettre pour éviter une double peine

Certaines erreurs sont fréquentes mais peuvent coûter cher :

• Signer un acte de cession sans clause de répartition des dettes
  
  
  

• Négliger d’informer le cessionnaire de l’existence d’impayés
  
  
  

• Oublier de formaliser par écrit tout accord avec le bailleur
  
  
  

🎯 Une erreur classique : croire que la vente éteint vos dettes. Ce n’est jamais automatique. Seule une rédaction contractuelle rigoureuse permet de transférer ou neutraliser la responsabilité.

Anticiper ces points, c’est éviter les mauvaises surprises… parfois plusieurs mois après la vente.

Conclusion

Vendre un fonds de commerce malgré des loyers impayés, c’est possible — à condition d’en comprendre les règles, d’anticiper les responsabilités et de sécuriser chaque étape.

La loi Pinel vous offre des leviers puissants pour limiter votre exposition, mais chaque clause du bail peut changer la donne.

Dans un contexte tendu, où chaque erreur peut coûter des milliers d’euros, se faire accompagner devient plus qu’une option : c’est une nécessité.

Si vous envisagez une cession de fonds de commerce en cas de loyers impayés, ne restez pas seul. Legal Rescue vous met en relation avec un avocat partenaire capable de structurer votre sortie avec efficacité et réactivité. 📘